Спорная территория

14.04.2017 07:18 Просмотров: 458

В СМИ прошла информация, что городской бюджет недополучил 100 миллионов рублей из-за занижения начальной цены предмета аукционов на право заключения договора о развитии застроенных территорий. Первый заместитель главы администрации Орла Александр Муромский представил «Орловской городской» позицию муниципальной исполнительной власти по этому вопросу.

 

­- Начну с главного. К полномочиям органов местного самоуправления наряду с прочим относится расселение людей, проживающих в многоквартирных домах, признанных аварийными в установленном порядке. В последние годы это решалось с помощью преимущественно федеральных субсидий. Начиная с 2007 года в Орле на программу расселения и сноса аварийного жилья направлено более 1,2 млрд рублей. Расселено более 300 аварийных многоквартирных домов (МКД).

 

Отметим: эта уже завершившаяся программа решала задачу по расселению домов, признанных аварийными только до 1 января 2012 года. И сегодня в Орле остаются не расселенными около 130 МКД. На это необходимо более 2 млрд рублей. Ни муниципальный, ни областной бюджет не в силах справиться с задачей в одиночку.

 

В таких условиях на первый план выходит программа развития застроенных территорий – расселение граждан из аварийного жилья с привлечением внебюджетных источников.

 

Утверждается, что начальная цена земельного участка занижена. Постараюсь объяснить, как формируется начальная цена права на заключение договора развития застроенных территорий. Есть участок с аварийными домами. Для застройщика активом является сам земельный участок, и он готов провести расселение, для того чтобы получить землю.

 

УМИЗ, являясь непосредственным распорядителем муниципальных земельных участков, начинает их вовлечение в оборот с определения начальной цены аукциона. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость участка. Затем подсчитываем квартиры в аварийных домах. Определяем, сколько необходимо приобрести квартир по социальному найму, какова рыночная стоимость тех, что находятся в собственности.

 

Минимальная площадь (по СНИПу), к примеру, 2­комнатной квартиры умножается на доведенную до Орловской области (на момент заключения договора) среднюю стоимость одного квадратного метра. Получается расчетная стоимость квартиры. Уверяю, что она гораздо меньше, чем реальная рыночная, а фактические затраты застройщика превышают намеченные предварительно. Так как затраты застройщика состоят из оплаты нового жилья и сноса освободившегося аварийного. Эти затраты вычитаются из рыночной стоимости участка. Получившаяся сумма, по сути, и является начальной ценой контракта.

 

Итак, застройщик вкладывается в расселение и снос, выплачивает эту самую цену: 20 % – в начале аукциона, 80 % – после выполнения всех своих обязательств. И только после этого участок переходит в его собственность.

 

Теперь что касается появления десяти вместо якобы положенных двух процентов на непредвиденные расходы, о которых идет речь в публикациях СМИ.

 

Поясню: 2 % непредвиденных расходов закладывают в сводном сметном расчете на капстроительство объекта, ведущееся подрядным способом. А в нашем случае речь идет об инвестиционном договоре. И 10 % закреп­­лены в приложении к постановлению администрации Орла от 27 августа 2012 года № 2811, утверждающему методику определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий.

 

Реализуя проект, инвестор может столк­нуться с десятками проблем, о которых на первоначальном этапе даже не задумывался. Я приводил в вашей газете примеры того, с чем приходится сталкиваться при расселении граждан из аварийных домов. Инвестор купил жилье, расселил все квартиры, кроме одной, хозяин которой не согласен с оценкой. И не занимается строительством, а ждет решения судов нескольких инстанций. А свой «приз» в виде земельного участка получает, в лучшем случае, через три года. Или вот пример с ул. Карачевской – 2­й Посадской: дом признали памятником в момент расселения. Объект нельзя сносить, но ведь он уже расселен за средства инвестора. Обратного хода нет. Вот это и есть непредвиденные расходы в 10 % в нашем случае.

 

Город Орел с программой развития застроенных территорий участвовал во всероссийском конкурсе, в котором занял второе место.

 

Естественно, мы изучили практику соседних регионов. В Калуге, например, первоначальная цена на заключение договора о развитии застроенных территорий установлена в размере 100 тыс. рублей вне зависимости от площади участка. Акцент сделан на основной смысл этой программы: не затрачивая ни копейки из бюджета, за счет средств инвестора расселить граждан из аварийных домов и снести объекты. Меньше нашей первоначальная цена в Воронеже, в Вологде. Не поверите, в Подмосковье, где земля считается «золотой», у многих лотов по методике, утвержденной областным правительством, цена в пересчете на квадратный метр меньше, чем в Орле.

 

А у нас нагрузка на инвестора такова, что зачастую участок становится нерентабельным.

 

И в завершение хочу сказать, что за три с половиной года объем привлеченных по программе развития застроенных территорий внебюджетных средств составил порядка 400 млн руб­лей.

 

Подготовил Александр СЕМЕНОВ, "Орловская городская газета", №14 (348) от 14 апреля 2017 года

Опрос. Национальные проекты
Решаем вместе ГУ
Цифровое образование/профессии
ОАТОС
Опрос. Предприниматель
работа в России
опрос населения
другое дело
Интерактивный портал управления труда и занятости
единый реестр субъектов МСП
персональные данные дети
Орловский городской совет народных депутатов
муниципальная избирательная комиссия
портал Орловской области
правительство РФ
президент РФ
официальный интернет портал правовой информации
портал персональных данных
правовой портал НПА
ТОСЭР Мценск
Обращаем внимание
Банк данных исполнительных производств
Экономика без вируса
Электронная регистратура
Цифровое эфирное телевидение
Инвестиционный портал Орловской области
Мойбизнес.рф
мы вместе