Спорная территория

В СМИ прошла информация, что городской бюджет недополучил 100 миллионов рублей из-за занижения начальной цены предмета аукционов на право заключения договора о развитии застроенных территорий. Первый заместитель главы администрации Орла Александр Муромский представил «Орловской городской» позицию муниципальной исполнительной власти по этому вопросу.

­- Начну с главного. К полномочиям органов местного самоуправления наряду с прочим относится расселение людей, проживающих в многоквартирных домах, признанных аварийными в установленном порядке. В последние годы это решалось с помощью преимущественно федеральных субсидий. Начиная с 2007 года в Орле на программу расселения и сноса аварийного жилья направлено более 1,2 млрд рублей. Расселено более 300 аварийных многоквартирных домов (МКД).

Отметим: эта уже завершившаяся программа решала задачу по расселению домов, признанных аварийными только до 1 января 2012 года. И сегодня в Орле остаются не расселенными около 130 МКД. На это необходимо более 2 млрд рублей. Ни муниципальный, ни областной бюджет не в силах справиться с задачей в одиночку.

В таких условиях на первый план выходит программа развития застроенных территорий – расселение граждан из аварийного жилья с привлечением внебюджетных источников.

Утверждается, что начальная цена земельного участка занижена. Постараюсь объяснить, как формируется начальная цена права на заключение договора развития застроенных территорий. Есть участок с аварийными домами. Для застройщика активом является сам земельный участок, и он готов провести расселение, для того чтобы получить землю.

УМИЗ, являясь непосредственным распорядителем муниципальных земельных участков, начинает их вовлечение в оборот с определения начальной цены аукциона. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость участка. Затем подсчитываем квартиры в аварийных домах. Определяем, сколько необходимо приобрести квартир по социальному найму, какова рыночная стоимость тех, что находятся в собственности.

Минимальная площадь (по СНИПу), к примеру, 2­комнатной квартиры умножается на доведенную до Орловской области (на момент заключения договора) среднюю стоимость одного квадратного метра. Получается расчетная стоимость квартиры. Уверяю, что она гораздо меньше, чем реальная рыночная, а фактические затраты застройщика превышают намеченные предварительно. Так как затраты застройщика состоят из оплаты нового жилья и сноса освободившегося аварийного. Эти затраты вычитаются из рыночной стоимости участка. Получившаяся сумма, по сути, и является начальной ценой контракта.

Итак, застройщик вкладывается в расселение и снос, выплачивает эту самую цену: 20 % – в начале аукциона, 80 % – после выполнения всех своих обязательств. И только после этого участок переходит в его собственность.

Теперь что касается появления десяти вместо якобы положенных двух процентов на непредвиденные расходы, о которых идет речь в публикациях СМИ.

Поясню: 2 % непредвиденных расходов закладывают в сводном сметном расчете на капстроительство объекта, ведущееся подрядным способом. А в нашем случае речь идет об инвестиционном договоре. И 10 % закреп­­лены в приложении к постановлению администрации Орла от 27 августа 2012 года № 2811, утверждающему методику определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий.

Реализуя проект, инвестор может столк­нуться с десятками проблем, о которых на первоначальном этапе даже не задумывался. Я приводил в вашей газете примеры того, с чем приходится сталкиваться при расселении граждан из аварийных домов. Инвестор купил жилье, расселил все квартиры, кроме одной, хозяин которой не согласен с оценкой. И не занимается строительством, а ждет решения судов нескольких инстанций. А свой «приз» в виде земельного участка получает, в лучшем случае, через три года. Или вот пример с ул. Карачевской – 2­й Посадской: дом признали памятником в момент расселения. Объект нельзя сносить, но ведь он уже расселен за средства инвестора. Обратного хода нет. Вот это и есть непредвиденные расходы в 10 % в нашем случае.

Город Орел с программой развития застроенных территорий участвовал во всероссийском конкурсе, в котором занял второе место.

Естественно, мы изучили практику соседних регионов. В Калуге, например, первоначальная цена на заключение договора о развитии застроенных территорий установлена в размере 100 тыс. рублей вне зависимости от площади участка. Акцент сделан на основной смысл этой программы: не затрачивая ни копейки из бюджета, за счет средств инвестора расселить граждан из аварийных домов и снести объекты. Меньше нашей первоначальная цена в Воронеже, в Вологде. Не поверите, в Подмосковье, где земля считается «золотой», у многих лотов по методике, утвержденной областным правительством, цена в пересчете на квадратный метр меньше, чем в Орле.

А у нас нагрузка на инвестора такова, что зачастую участок становится нерентабельным.

И в завершение хочу сказать, что за три с половиной года объем привлеченных по программе развития застроенных территорий внебюджетных средств составил порядка 400 млн руб­лей.

Подготовил Александр СЕМЕНОВ, "Орловская городская газета", №14 (348) от 14 апреля 2017 года