Вокруг договора

Коммунальщики и собственники жилья искали, как уравновесить свои права и обязанности. Редкий случай: в течение месяца одни и те же люди дважды собирались за круглым столом для разговора на одну и ту же тему: как реализуются в Орле договоры управления многоквартирными домами. Почему к этой проблеме столько внимания?

За что платим?

– В жилищном законодательстве остается много неурегулированных моментов, которые могли бы быть восполнены договорами между управляющими компаниями и собственниками жилья. Наша цель – выработать конструктивные предложения для максимального упрощения этих взаимоотношений, – отметил, открывая встречу, Владимир Негин, глава администрации Советского района Орла, где и собрался актив ЖКХ.

– Начнем разбираться с самых основ, – предложил им председатель координационного совета органов территориального общественного самоуправления (ТОС) Советского района Рафаил Исламгазин. – Статья 161 ЖК РФ предусматривает, что договор управления представляет управляющая компания (УК), но в его разработке принимает участие председатель совета собственников дома.

– Кто из вас принимал участие в подготовке договоров? – поинтересовался Исламгазин у присутствующих в зале, где собралось около полусотни представителей ТОС – председателей советов и домовых комитетов.

Руки подняли только четверо.

Известно, что в договор управления (ст. 162 ЖК РФ) должен включаться ряд обязательных положений: перечень общедомового имущества, порядок установления размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества, порядок контроля за деятельностью УК.

– У кого к договору приложен перечень общедомового имущества? – снова спрашивает Рафаил Лутфейевич.

И опять в ответ поднимаются те же несколько рук.

– А если нет перечня общего имущества, тогда чем же управляют УК и за что берут деньги? – этот вопрос неоднократно поднимался и на прошлом круглом столе, но, как и сейчас, остался риторическим.

Есть еще «лазейки»

Жилищный кодекс обязывает УК дважды в год проводить технический осмотр общего имущества (в начале и по окончании отопительного сезона), составлять по их результатам акты осмотра и дефектные ведомости, которые являются основанием для перечня необходимых в доме работ. При этом в Постановлении Правительства РФ № 491 четко указано, что в составе комиссий, осуществляющих техосмотр, должны быть представители собственника, уполномоченные подписывать акты. Но и здесь большинство компаний просто игнорируют активистов.

– В договорах, как правило, толком не прописано, каким образом собственники контролируют деятельность управляющих компаний, – продолжает вскрывать недочеты Рафаил Исламгазин. – Каждый год в апреле после представления ими отчётов в городе поднимается волна возмущения. Люди говорят, что это бумажки-пустышки, из них невозможно понять, что компания делала, на что тратила наши деньги.

Но недавно появился приказ Минстроя № 882, который несколько умерил тягу коммунальщиков к играм в военные тайны, предложив типовую форму отчетов. Однако управляющие компании и тут нашли предлог отказывать собственникам – теперь, правда, по текущей информации: мол, в законодательстве предусмотрено давать отчет только раз в год. Но ведь и ограничений не прописано!

– Никто не мешает собственникам на общем собрании утвердить свои сроки отчета, – говорит и юрист ЗАО «ЖРЭУ-1» Александр Пучков. Но тут же предупреждает: «Надо помнить, что любые изменения в договор вносятся только по соглашению сторон». А вот согласится ли компания на предложение жильцов – еще вопрос.

Без иллюзий

Как зорко блюдут коммунальщики очерченные ими же «красные линии», показал буквально следующий же эпизод. Тот же юрист ЖРЭУ-1 заявил:

– Хотел предупредить, чтобы ни у кого не возникало иллюзии, что УК должна кому-то из старших домов или председателю совета собственников давать на подпись акты приема выполненных работ. Для такой позиции нет правового обоснования. Акт, который подписывает УК с подрядной организацией, – внутренний документ.

Какую бурю эмоций вызвали эти слова у участников встречи!

Председатель совета собственников дома № 2 по бульвару Победы Юрий Смоляков назвал такое заявление глубоким, даже философским заблуждением.

– С такой философией работать в сфере ЖКХ нельзя, – отметил он.

Не согласилась с тем, что акты выполненных работ – это внутренний документ УК, и представитель управления городского хозяйства администрации Орла. Ведь эти документы связаны со списанием со счетов денег, которые платят собственники.

К чему приводит скрытность управляющих компаний, член совета собственников дома №3 по переулку Ягодному Нина Касьянова рассказала на примере своего дома. Здесь отремонтировали козырек над входом в подъезд. И на этот пятачок площадью не более двух квадратных метров умудрились списать 500 кг строительной смеси!

Два варианта

Менеджер администрации Советского района Андрей Тютюнников призвал переходить от слов к делу и начать наводить порядок в городе с тех домов, где есть хороший актив: добиваться их участия в технических осмотрах, информирования собственников о состоянии общего имущества, приложения к договору управления перечня общего имущества и т.д. А потом на примере передовиков поднимать остальных.

А вот Исламгазин выдвинул другой вариант: пусть администрация города покажет пример по домам, где есть муниципальное имущество.

– Если администрация возьмется и наведет порядок с договорами на муниципальное жилье, тогда можно развернуть всю ситуацию в городе в законное русло.

И тут случайно вскрылся любопытный факт: оказывается, сам менеджер райадминистрации и есть один из уполномоченных муниципалитетом подписывать договоры с УК.

– Удачи вам! – пожелали менеджеру из зала.

У управляющих компаний тоже были свои «счеты» к собственникам жилья. Они, дескать, пишут жалобы в надзорные органы, откуда потом приходят предписания срочно выполнить те или иные работы. И УК вынуждена ломать перечень, который, между прочим, составлялся как раз по результатам техосмотра дома. Многие жильцы хотят низкие тарифы, по которым нельзя провести даже обязательные работы на доме. А на призывы скинуться на дополнительное благоустройство и вовсе не откликаются.

Разговор за круглым столом получился хоть и острым, но действительно конструктивным. Коммунальщики и жители многоквартирных домов не только сверили позиции, но и высказали немало дельных предложений. Вот только воплотятся ли они на практике?

Борис МУТАФ, "Орловская городская газета", №34 (267) от 4 сентября 2015 года