российская федерация
орловская область
муниципальное образование «город орёл»
Администрация города Орла
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
27 августа 2012 г.                                                               № 2811
Орёл

Об утверждении Методики определения начальной цены
предмета аукциона на право заключения договора о развитии
застроенных территорий муниципального образования «Город Орёл»

В целях развития застроенных территорий муниципального образования «Город Орёл» в соответствии со статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 18 Положения "О порядке развития застроенных территорий в городе Орле", принятом решением Орловского городского Совета народных депутатов от 28 июня 2007 г. N 18/285-ГС постановляю:
	1.Утвердить Методику определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий муниципального образования «Город Орёл» согласно приложению к настоящему постановлению.
	2.Управлению по печати и взаимодействию со средствами массовой информации администрации города Орла (Е.Н.Костомарова) опубликовать настоящее постановление в средствах массовой информации и разместить на официальном сайте администрации города Орла в сети Интернет.
	3.Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителей главы администрации города Орла В.В.Шевлякова и А.С.Муромского.

Глава администрации
        города Орла                                                                                     М.Ю.Берников

Приложение к постановлению
администрации города Орла
от 27 августа 2012 № 2811

МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ ПРЕДМЕТА
АУКЦИОНА НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА
О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД ОРЁЛ»

1. Общие положения

1.1.	Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (далее - Методика) разработана в соответствии со статьей 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
1.2.	Настоящая Методика устанавливает порядок определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (далее - начальная цена предмета аукциона).
1.3.	В целях настоящей Методики используются следующие термины и определения:
-	аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории - способ определения застройщика, при котором лицо, предложившее наивысшую цену в ходе аукционных торгов, приобретает право на заключение с администрацией города Орла договора о развитии застроенной территории;
-	договор о развитии застроенной территории - соглашение между администрацией города Орла и победителем открытого аукциона, заключенное по результатам проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории;
-	развитие застроенной территории - изменение плотности и параметров застройки территории муниципального образования «Город Орёл» в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей;
-	начальная цена предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории - цена, с которой начинаются торги на аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории;
-	независимая оценка - оценка отдельных показателей для расчета начальной цены предмета аукциона, проводимая оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ";
-	оценщик (независимый оценщик) - физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", привлекаемое в соответствии с положениями Федерального закона от 21.072005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" на конкурсной основе для определения отдельных показателей для расчета начальной цены предмета аукциона;
- рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции муниципального образования «Город Орёл», когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
1.4.	Определение начальной цены предмета аукциона осуществляется с применением экспертного или расчетного метода, основанного на стоимостных показателях. Метод определения начальной цены предмета аукциона выбирается Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - УМиЗ).
1.5.	Определение начальной цены предмета аукциона с применением экспертного метода осуществляется в случае невозможности применения расчетного метода, ввиду отсутствия необходимых исходных данных.

2. Определение
начальной цены предмета аукциона экспертным методом

2.1. Определение начальной цены предмета аукциона с применением экспертного метода осуществляется путем проведения оценки стоимости земельного участка (земельных участков) и строений, а также затрат на переселение граждан и снос зданий, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о её развитии. Начальная цена предмета аукциона устанавливается на основании стоимости, определенной в отчете оценщика.
2.3. Обеспечение проведения оценки, а также отбор оценщика для определения рыночной стоимости права на заключение договора о развитии застроенной территории осуществляется УМиЗ в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

3. Определение
начальной цены предмета аукциона расчетным методом

3.1. Начальная цена предмета аукциона устанавливается путем расчета разницы между стоимостью земельного участка в границах застроенной территории и расходами, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. рублей;
Расчет начальной цены предмета аукциона (далее - НЦА) с применением расчетного метода осуществляется по формуле:
НЦА = (С3 - Р), где
C3 - рыночная стоимость земельного участка в границах застроенной территории, определяется на основании отчета независимого оценщика, тыс. рублей;
Р - расходы застройщика, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. рублей.
3.2. Расчет расходов застройщика, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле:
Р = Рж.муниц.+Рж+Рнж+Рснос+Рнепр., где

Рж.муниц. - расходы застройщика по строительству и (или) приобретению жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, тыс. рублей;
Рж - расходы застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, тыс. рублей;
Рнж - расходы застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые нежилые помещения в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, тыс. рублей;
Рснос - расходы застройщика, связанные со сносом зданий, расположенных в границах застроенных территорий, тыс. рублей;
Рнепр. - расходы застройщика, связанные с непредвиденными затратами в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, принимаются в размере 10% от суммы затрат по строительству и (или) приобретению жилых помещений и выкупу жилых и нежилых помещений (на основании п.4.96. МДС 81-35.2004), тыс. рублей;
3.2.1. Расчет расходов застройщика, связанных со строительством жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется по следующей формуле:
Р ж. муниц. = Sж.муниц. Х Сж, где

Sж.муниц. - площадь построенных и (или) приобретенных жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, кв.м;
Сж - средняя цена на жилье (первичный рынок) (за 1 кв. метр общей площади квартиры) по Орловской области, определяется на основании ежеквартальных данных органов статистики, опубликованных на дату проведения оценки, тыс.рублей за 1 кв.метр.
3.2.2. Расчет расходов застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется по следующей формуле:

Рж =Sж х Cж,  где

Sж - площадь изымаемых жилых помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, кв.м;
3.2.3. Расчет расходов застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые нежилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, осуществляется по следующей формуле:

Рнж = Sнж х С рын.нж, где

Sнж - площадь изымаемых нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, определяется на основании информации, предоставляемой компетентными организациями (учреждениями), кв.м;
Срын.нж - среднерыночная стоимость одного квадратного метра площади нежилого помещения, определяется на основании отчета независимого оценщика, тыс. рублей.
3.2.4. Расчет расходов застройщика, связанных со сносом зданий, расположенных в границах застроенных территорий Рснос определяется МКУ «Управление коммунальным хозяйством г.Орла» по локальной смете, составленной с применением действующей системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.
3.2.5. Расчет расходов застройщика, связанных с непредвиденными затратами в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле:
Рнепр. = (Рж.муниц.+Рж +Рнж +Рснос) X 10%