РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
орловская область
муниципальное образование «Город орёл»
	Администрация города Орла

	Постановление
22 октября 2014 г.                                                                         № 4130
Орёл

О внесении изменений в постановление администрации города Орла
от 27 августа 2012 года № 2811 «Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий муниципального образования «Город Орёл»

В целях приведения нормативного правового акта в соответствие с действующим законодательством, на основании ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, руководствуясь статьей 48 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и статьей 32 Устава города Орла, администрация города Орла постановляет:
1.Внести в постановление администрации города Орла от 27 августа 2012 года № 2811 «Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий муниципального образования «Город Орёл» изменения, изложив приложение к постановлению в новой редакции согласно приложению.
2.Отделу по взаимодействию со средствами массовой информации администрации города Орла (Е.Н.Костомарова) опубликовать настоящее постановление в средствах массовой информации и разместить на официальном сайте администрации города Орла в сети Интернет.
3.Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы администрации города Орла А.С.Муромского.

Глава администрации  
       города Орла                                                                                   М.Ю.Берников

Приложение к постановлению
администрации города Орла
от 22 октября 2014 г. № 4130 

МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ ПРЕДМЕТА
АУКЦИОНА НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА
О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД ОРЁЛ»

1. Общие положения

1.1. Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (далее - Методика) разработана во исполнение требований статей 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
1.2. Настоящая Методика устанавливает порядок определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (далее - начальная цена предмета аукциона).
1.3. В настоящей Методике используются следующие термины и определения:
- аукцион  на  право заключения договора о развитии застроенной территории - способ определения застройщика, при котором лицо, предложившее наивысшую цену в ходе аукционных торгов, приобретает право на заключение с администрацией города Орла договора о развитии застроенной территории;
- договор о развитии застроенной территории - соглашение между администрацией города Орла и победителем открытого аукциона, заключенное по результатам проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 
- развитие застроенной территории - изменение плотности и параметров застройки территории муниципального образования «Город Орёл» в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей;
- начальная цена предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории - цена, с которой начинаются торги на аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории;
- независимая оценка - оценка отдельных показателей для расчета начальной цены предмета аукциона, проводимая оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ";
- оценщик (независимый оценщик) - физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", привлекаемое в соответствии с положениями Федерального закона от 05.04.2013г. № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" на конкурсной основе для определения отдельных показателей для расчета начальной цены предмета аукциона;
- рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции муниципального образования «Город Орёл», когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
1.4. Определение начальной цены предмета аукциона осуществляется с применением экспертного или расчетного метода, основанного на стоимостных показателях. Метод определения начальной цены предмета аукциона выбирается Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее – УМиЗ).
1.5. Определение начальной цены предмета аукциона с применением экспертного метода осуществляется в случае невозможности применения расчетного метода,  ввиду отсутствия необходимых исходных данных.

2. Определение
начальной цены предмета аукциона экспертным методом

2.1. Определение начальной цены предмета аукциона с применением экспертного метода осуществляется путем проведения оценки стоимости земельного участка (земельных участков) и строений, а также затрат на переселение граждан и снос зданий, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о её развитии. Начальная цена предмета аукциона устанавливается на основании стоимости, определенной в отчете оценщика.
2.2. Обеспечение проведения оценки, а также отбор оценщика для определения рыночной стоимости права на заключение договора о развитии застроенной территории осуществляется УМиЗ в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

3. Определение
начальной цены предмета аукциона расчетным методом

3.1. Начальная цена предмета аукциона устанавливается путем расчета разницы между стоимостью земельного участка в границах застроенной территории и расходами, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, тыс. рублей;
Расчет начальной цены предмета аукциона (далее - НЦА) с применением расчетного метода осуществляется по формуле: 
НЦА = (Сз - Р), где
Сз – рыночная стоимость земельного участка в границах застроенной территории, определяется на основании отчета независимого оценщика, тыс. рублей; 
Р - расходы застройщика, которые сложатся в ходе исполнения договора о  развитии застроенной территории, тыс. рублей. 

3.2. Расчет расходов застройщика, которые сложатся в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей формуле:
Р = Рж.муниц. + Рж + Рнж + Рснос + Рнепр., где

Рж.муниц. - расходы застройщика по строительству и (или) приобретению жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, тыс. рублей; 
Рж - расходы застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, тыс. рублей; 
Рнж – расходы застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые нежилые помещения в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии,  тыс. рублей; 
Рснос – расходы застройщика, связанные со сносом зданий, расположенных в границах застроенных территорий, тыс. рублей;
Рнепр. – расходы застройщика, связанные с непредвиденными затратами в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, принимаются в размере 10% от суммы затрат по строительству и (или) приобретению жилых помещений и выкупу жилых и нежилых помещений (на основании п.4.96. МДС 81-35.2004), тыс. рублей; 
3.2.1. Расчет расходов застройщика, связанных со строительством жилых  помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется по следующей формуле:

Рж. муниц. =  Sж.муниц. х Сж, где

Sж.муниц. – минимальная площадь жилых помещений, необходимых для расселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, кв.м; определяется по среднеарифметическим значениям таблицы 5.1. пункта 5.2. Свода правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные" (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. № 778), но не менее площади, занимаемой гражданами по договору социального найма, имеющейся на дату заключения договора о развитии застроенной территории.
Сж – средняя цена на жилье по Орловской области, определяется на основании ежеквартальных данных органов статистики, опубликованных на дату проведения оценки; тыс.рублей за 1 кв.метр.
3.2.2. Расчет расходов застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется по следующей  формуле:

Рж =  Sж  х (Сж  + Скап.рем.), где

Sж – площадь изымаемых жилых помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, кв.м;
Скап.рем — нормативная (предельная) стоимость капитального ремонта многоквартирных жилых домов по Орловской области (устанавливается Правительством Орловской области); тыс.рублей за 1 кв.метр.
3.2.3. Расчет расходов застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые нежилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, осуществляется по следующей  формуле:

Рнж = Снж1  + Снж2  + … +  Снжi  , где 

Снж1, Снж2, …Снжi – стоимость нежилых помещений, определяется на основании отчета независимого оценщика, тыс.  рублей. 
3.2.4. Расчет расходов застройщика, связанных со сносом зданий, расположенных в границах застроенных территорий Рснос определяется МКУ «Управление коммунальным хозяйством г.Орла» по локальной смете, составленной с применением действующей системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.
3.2.5.Расчет расходов застройщика, связанных с непредвиденными затратами в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории, осуществляется по следующей  формуле:

Рнепр. = (Рж.муниц. + Рж + Рнж + Рснос) х 10%